Bauen mit Hausbaufirma: Fertighaus- und Massivhausanbieter

Wer den Neubau eines Einfamilienhauses plant, trifft auf einen großen Markt von Hausbau-Firmen, die sich zunächst hinsichtlich der Art der Hauserstellung unterscheiden. Neben dem individuell geplanten Architektenhaus (auf das im Folgenden nicht weiter eingegangen wird) unterscheidet man zwei Arten von Hausbau-Firmen:

  • Fertighaus-Hersteller, die das Haus mit vorgefertigten Bauteilen auf der Baustelle montieren
  • Massivhaus-Hersteller, die in ihrem Hausprogramm enthaltene Haustypen überwiegend „Stein auf Stein“ auf der Baustelle errichten.

Die Hersteller organisieren die gesamte Bauphase, sind meist einziger Vertragspartner und übernehmen die Bauleitung. Im Rahmen des Hausbauprogramms des jeweiligen Herstellers kann der Bauherr sein Haus nach seinen eigenen Wünschen und Bedürfnissen planen. Häufig bieten im höheren Preissegment tätige Haushersteller eine große Spanne von Ausstattungsvarianten und Änderungsmöglichkeiten bei der Grundriss-Gestaltung an. Bevor sich der Bauherr über die Vielfalt der Haustypen, den angebotenen Ausstattungsstandard sowie die Möglichkeit von Ausstattungsvarianten und Eigenleistungen informiert, sollten grundsätzliche Fragen geklärt sein:

  • Festlegung des Raumprogramms, d.h. wie viele Zimmer soll das Haus bieten
  • Welche Bausumme kann ich mir leisten (hier hilft ein Baufinanzierungsberater)
  • Soll das Haus schlüsselfertig inklusive Außenanlagen errichtet werden oder genügt dem Bauherrn ein geringerer „Fertigstellungsgrad“.

Im Folgenden erfahren Sie die Unterschiede zwischen Fertighaus- und Massivhausanbietern und welche Leistungen von Hausbau-Firmen angeboten werden.

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Was ist ein Fertighaus? Was ist ein Massivhaus?

Als Fertighaus bezeichnet man ein Haus, dessen Einzelelemente industriell vorgefertigt werden. Die Einzelteile werden an die Baustelle geliefert. Dort werden sie mittels Kran von den Arbeitern des Fertighausherstellers nach dem „Baukastenprinzip“ zu einem Haus zusammengefügt und montiert. Die Fertigung selbst erfolgt in großen Hallen und geschützt vor Wettereinflüssen aller Art. Auf diese Weise kann bei den Bauteilen auch ein definierter Qualitätsstandard eingehalten werden, der im Werk laufend kontrolliert wird. Die meisten Fertighäuser werden als Holzhaus ausgeführt und in Holzrahmbauweise erstellt. Aber auch Fertigteile aus Stahlbeton, Mauerwerk oder Lehm sind möglich, wobei hier die Grenzen zum Massivhaus fließend sein können. Je größer die Einzelteile, je schneller geht der Aufbau vor Ort. Der Rohbau ist meistens in 2-3 Tagen fertiggestellt. Ein Fertighaus, dessen Wände beispielsweise mit Klinkern verkleidet werden, ist von außen nicht von einem Massivhaus zu unterscheiden. Im Rahmen des vor der Fertighausfirma angebotenen Hausprogramms legt der Bauherr mit seinen Entscheidungen zu Haustyp, Fassadengestaltung, Fenstern, Eingangstür, Dachform, Einbau von Dachgauben und Dacheindeckung das äußere Erscheinungsbild seines zukünftigen Eigenheims fest.

Unter einem „Massivhaus“ wird grundsätzlich ein Gebäude aus Mauerwerk und Stahlbeton verstanden. Durch diese Bauweise können Massivhäuser in einer Vielzahl von Varianten erstellt und an individuelle Wünsche angepasst werden. Dabei können aber auch Fertigteile (für Treppen, Balkone und Decken) verwendet werden. Die Rohbauerstellung beim Massivhaus erfolgt Stein-auf-Stein. Dies nimmt natürlich mehr Zeit in Anspruch als Fertigteile zu montieren. Bis der Rohbau eines Massivhauses steht, vergehen ca. 4-5 Wochen. Sofern das Haus unterkellert ist, verlängert sich dieser Zeitraum um die Ausführungszeit der Erdarbeiten (Herstellung der Baugrube) und des Kellergeschosses (Wände und Decke über Kellergeschoss).

Was ist ein Fertighausanbieter? Ein Massivhausanbieter?

Fertighausanbieter

Ein Fertighausanbieter plant und entwickelt Häuser mit eigenen Architekten in überwiegender Fertigteilbauweise. Er fertigt und liefert die Fertigbauteile auf die Baustelle und errichtet das Haus zu einem Festpreis auf der Baustelle des Käufers. Fertighaushersteller zeichnen sich sowohl für die gesamte planerische Leistung des Hauses als auch für die Bauausführung verantwortlich. Folgende Leistungen gehören jedoch nicht originär in den Zuständigkeitsbereich der Anbieter von Fertighäusern: Grundstückskauf, Prüfung der Bebaubarkeit, Erlangung der Baugenehmigung, Bodengutachten, Vermessung des Grundstücks, die Erschließung des Grundstücks, die Bereitstellung von Bauanschlüssen (Strom, Wasser) und die Herstellung des Kellers bzw. der Bodenplatte. In beiden Fällen stellt der Bauherr dem Fertighausanbieter die Decke bzw. die Bodenplatte als Basis für die Montage des Hauses bauseits zur Verfügung. Zur Entlastung des Bauherrn vermitteln Fertighausanbieter häufig Firmen, die auf die Herstellung von Fertighauskellern bzw. Bodenplatten spezialisiert sind. Alternativ kann der Bauherr diese Vorbereitungsarbeiten auch mit der Unterstützung eines erfahrenen Architekten in Eigenregie ausführen. Weil mit der Bauvorbereitung erhebliche Kosten einhergehen, sollte sich der Bauherr im Vorfeld genau informieren.

Anbieter von Massivhäusern

Ein Massivhaus zu kaufen bietet einheitliche Standards zu einem relativ moderaten Preis. Neben einer Festpreisgarantie gibt es meist auch eine Bauzeitgarantie, die natürlich nur für einen vorher genau definierten Arbeitsumfang gilt. Anbieter von Massivhäusern, auch Typenhausanbieter genannt, haben gleich mehrere Häuser mit einheitlichem Rohbaustandard und einer oder mehreren Ausstattungsvarianten („Ausstattungslinien“) im Angebot. Zu jedem Haustyp gehören einer oder auch mehrere Standardgrundrisse, die im Rahmen der baukonstruktiven Gegebenheiten geändert werden können (z.B. Herstellung von größeren Türöffnungen). Durch die Festlegung eines Standardprogramms, für das auch die notwendigen statischen Prüfungen und sonstigen Genehmigungen vorliegen, sowie eine größere Stückzahl sehr ähnlicher Häuser, erzielen sie geringere Preise in Sachen Einkauf und Entwurf als das bei Einzelobjekten der Fall ist. So ist das Typenhaus in Massivbauweise deutlich preiswerter herzustellen als ein individuell gebautes Architektenhaus. Häufig werden solche Häuser in neu erschlossenen Siedlungen angeboten, wo auf einer Vielzahl von bereits erschlossenen Grundstücken verschiedene Haustypen realisiert werden können.

Massivhäuser werden heutzutage auch schlüsselfertig angeboten. Die Anbieter von Massivhäusern sind dann Generalunternehmer und können den Bauherren in der gesamten Bauphase begleiten, und zwar von der Bauplanung über die Bauausführung bis zum Einzug ins neue Eigenheim. Die Anbieter von Massivhäusern erstellen das Haus auf der Baustelle inklusive Bodenplatte bzw. Keller, koordinieren alle Gewerke vor Ort und arbeiten meist eng mit regionalen Partnern zusammen. Für den Bauherrn selbst gestaltet sich die Baudurchführung übersichtlich, denn für das gesamte Haus hat er nur einen Baupartner. Der wesentliche Unterschied zu Fertighausanbietern liegt darin, dass die Erdarbeiten, der Keller oder die Bodenplatte sowie die Baustelleneinrichtung von vorherein Bestandteil der Bauleistung sind. Manche Massivhausbauer bieten auch zusätzliche Leistungen wie Energieberatung, Hilfe bei der Grundstückssuche und einen Bauantragsservice an. Genau wie bei Fertighausanbietern sollte der Bauherr auch bei Massivhausangeboten genau prüfen, welche Leistungen im Angebot enthalten sind. Letztlich sollte man sich immer bewusst sein, dass man als Veranlasser des gesamten Projekts verpflichtet ist, den beteiligten Baupartnern die Voraussetzungen für die Ausführung der Bauarbeiten zu schaffen.

Leistungspakete von Hausbaufirmen

Die Leistungspakete der Hersteller unterscheiden sich je nach vereinbarter Ausbaustufe des Fertighauses/Massivhauses oder individueller Absprache bzw. Verhandlung. Die Leistungspakete, die Fertighausanbieter anbieten sind davon abhängig, welche Eigenleistungen der Bauherr am Bau erbringen kann oder will. Wenn Sie als Bauherr handwerklich geschickt sind oder sogar einen Handwerker-Beruf ausüben, können Sie beim Bau eines Fertighauses viel Geld sparen. Eigenleistungen werden in der Baufinanzierung berücksichtigt, wenn Sie Ihrem Baufinanzierungspartner Ihre Qualifikation nachweisen können. Folgende Ausbaustufen sind im Fertighausbau üblich: Bausatzhaus, Ausbauhaus und das schlüsselfertige Haus. Bei einem Massivhausanbieter gibt es das schlüsselfertige Haus, das Ausbauhaus sowie die Ausbaustufe Rohbau. Dabei muss erwähnt werden, dass die meisten Massivhäuser schlüsselfertig angeboten werden.

Das schlüsselfertige Haus

Schlüsselfertig bauen bedeutet, dass Sie als Bauherr sämtliche Arbeiten am Haus an ein Bauunternehmen übertragen. Dabei handelt es sich meist um einen Massiv- oder Fertighausanbieter, der sowohl die Planung als auch die Ausführung aus einer Hand anbietet. Dies bedeutet nicht automatisch, dass das Haus am Ende auch wirklich so bezugsfertig ist, dass Sie ohne weitere Bauleistungen einziehen können. Hier sollte man einen Architekten oder einen auf Baubegleitung spezialiserten Baugutachter mit der Prüfung der im Bauvertrag enthaltenen Baubeschreibung beauftragen. Der komplette Innenausbau inklusive Maler- und Bodenbelagsarbeiten ist in der Regel im Angebot enthalten, allerdings keine Einbauküche. Sehr häufig sind die Außenanlagen (Zäune, Wege, Gartenbau) sowie die Hausanschlüsse (Gas/Wasser/Abwasser/Strom) nicht Bestandteil des Auftrages. Das ist übrigens auch ein bedeutsamer Unterschied zum Hauskauf vom Bauträger, wo nicht nur das Grundstück, sondern auch Außenanlagen, die komplette Erschließung und teilweise auch eine Einbauküche im Gesamtkaufpreis enthalten sind.

Das Ausbauhaus

Neben dem Kauf eines schlüsselfertigen Hauses können Sie als Bauherr noch weitere, umfangreichere Eigenleistungen vereinbaren. Es wird dann von einem Ausbauhaus mit verschiedenen Ausbaustufen gesprochen. Die zu erbringenden Eigenleistungen sind von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich, aber sind auch Verhandlungssache des Bauherren. Wieviel Arbeit am Bau in Eigenregie trauen sie sich zu? Sie können den Grad der Eigenleistung selbst bestimmen. Man spricht bei einem Ausbauhaus meist von Eigenleistungen am Dach, am Keller oder am Innenausbau des Hauses. Die Ausbaustufen können einen ganz unterschiedlichen Leistungsumfang haben und sollten im Bauvertrag genauestens festgehalten werden. Der Bauherr muss sich ganz bewusst und nach reiflicher Überlegung im Voraus für die Leistungen entscheiden. Zum Beispiel kann es sich hier um Eigenleistungen wie den Einbau der Sanitäreinrichtung, den Einbau von Innentüren, Trockenbauarbeiten und der Dämmung und Verkleidung von Dachschrägen und Wänden handeln.

Das Bausatzhaus

Fertighaushersteller bieten als weiteres Leistungspaket das sogenannte Bausatzhaus an. Diese Variante ermöglicht den Bauherrn das Haus nahezu selbst zu errichten. Es wird auch „Mitmachhaus“ genannt. Die Einzelteile und Materialien werden zur Baustelle geliefert. Der Bauherr erfährt meist eine genaue Anleitung und startet dann selbst mit der Montage und übernimmt den Rest des Hausbaus. Er ist sodann auch für den Bau verantwortlich. Der Bauherr muss aber nicht völlig alleine dastehen. Da beim Hausbau viele technische Anforderungen zu erfüllen sind, ist es zu empfehlen, einen Architekten oder Bauingenieur seiner Wahl zu engagieren, der die Bauleitung übernimmt und alle Gewerke auf der Baustelle koordiniert.

Ausbaustufe Rohbau bei Massivhausanbietern

Bei diesem Leistungspaket wird der komplette Rohbau erstellt. Alle weiteren Aufgaben fallen in den Zuständigkeitsbereich des Bauherren. Aber welche Leistungen für den Rohbau tatsächlich anfallen, entscheidet der Hausanbieter. Da vor Beginn des Innenausbaus das Haus vor dem Eindringen von Niederschlägen gesichert werden muss, sollte die Rohbauleistung nicht nur die Baustelleneinrichtung, die Erdarbeiten, Maurer- und Betonarbeiten (massive Wände und Decken) umfassen, sondern auch die Errichtung des Dachstuhls sowie die Dachecker- und Klempnerarbeiten.

Ob dann noch Fenster, die Hauseingangstür sowie der Außenputz hinzukommen ist vom Anbieter abhängig.

Nachdem sich der Bauherr für eine bestimmtes Leistungspaket entschieden hat, muss er sich noch um andere Eigenschaften seines Eigenheims Gedanken machen.

Kriterien für die Auswahl einer Hausbaufirma

l  Bauweise

Es gibt drei Arten von Bauweisen für Fertighäuser. Die Holzbauweise wird von den meisten Fertighausherstellern angeboten. Dann gibt es noch die Verbundschaltechnik und Fertighäuser in Massivbauweise (meist Betonfertigteile). Diese Bauweise wird gerne als Alternative zum Massivhaus genommen. Ein modernes Fertighaus verfügt über eine sehr gute Dämmung. So lassen sich Fertighäuser problemlos als energiesparendes KfW-Effizienzhaus oder sogar als Passivhaus ausführen. Massivhäuser werden, wie der Name schon sagt, in Massivbauweise errichtet. Dies bedeutet, dass die tragenden Wände aus Mauerwerk (Hohlziegel oder Kalksandstein), Gasbeton oder Stahlbeton bestehen und die Decken in der Regel aus Stahlbeton. Es gibt aber auch Deckenelemente aus Leichtbeton und Ziegelelementen, die allerdings mangels Masse nicht die guten Schalldämmwerte von Stahlbetondecken erreichen.

l  Wahl des Haustyps

Die gängisten Haustypen sind heute alle als Fertighaus verfügbar, als Massivhaus sowieso. Sogar das Erstellen eines Fachwerkhauses oder Blockhauses kann in Fertigteilbauweise erfolgen. Oder soll es ein Bungalow oder eine Stadtvilla sein? Verschiedene Grundrisse werden angeboten. Eine Flexibilität der Raumgestaltung ist bei beiden Hausbauanbietern gegeben. Einen ersten Überblick über mögliche Haustypen finden Sie hier.

l  Individuelle Planung

Hausbaufirmen können auch auf Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn nach mehr Individualität eingehen, das hat allerdings seinen Preis! Es werden eine Vielzahl an verschiedenen Fertighaus- und Massivhausvarianten angeboten. Zusätzlich zu den Bauleistungen kommen noch ganz individuelle Planungsleistungen hinzu. Mit den Architekten der Hausbauanbieter können also auch individuell geplante Häuser realisiert werden. Trotzdem wird das fertige Haus eine gewisse Standardisierung erfahren und anderen Häusern des Anbieters ähneln. Nur ein Hausbau mit einem von Hausbaufirmen unabhängigen Architekten kann vollständig individuell gestaltet werden.

  • Leistungen für Vorbereitung des Hausbaus

Einige Fertighausanbieter helfen auch bei der Suche nach einem passenden Grundstück und beantragen die Baugenehmigung. Bei allen Hausanbietern sollten Sie noch zusätzlich darauf achten, ob die Baustelleneinrichtung und die Erdarbeiten zur Vorbereitung der Fundamentarbeiten im Bauvertrag bzw. der Leistungsbeschreibung auftauchen. Zur Vermeidung von späteren Nachtragsangeboten kann es sinnvoll sein, einen Architekten oder Bauingenieur mit der Prüfung der technischen Vertragsunterlagen zu betrauen.

l  Preise

Die Hausbauanbieter (für Fertighäuser und Massivhäuser) bieten bei Einhaltung eines definierten Leistungsstandards und Beginn der Arbeiten bis zu einem bestimmten Termin üblicherweise eine Festpreisgarantie. Somit können Bauherren ihr Traumhaus nach bestimmten Preiskategorien und dem persönlichen finanziellen Budget aussuchen. In der Regel liegen die Kosten für ein Fertighaus unter den Preisen für ein Massivhaus. Dies wird durch die standardisierte industrielle Fertigung ermöglicht. Umfangreiche Änderungen des Basismodells, wie bei einer speziellen individuellen Planung, kann jedoch die Preise in die Höhe treiben. Die Preise für ein Fertighaus/Massivhaus hängen von der Ausbaustufe und dem Leistungsspektrum ab. Bereits ab 85.000€ sind schlüsselfertige Häuser zu haben. Die Frage nach einem Keller stellt sich dabei für jeden Bauherren. Keller kosten viel, bieten aber auch eine Menge zusätzliche Abstellfläche. Für Bauherren, die mit einem engen finanziellen Rahmen ihren Bauwunsch erfüllen wollen, sollten sich vorab auch genau über die Baunebenkosten, die Kosten der Erschließung (Wasser, Entwässerung, Strom, Gas, Fernwärme, Telefon/Internet), die zu erwartenden Kosten für die Herstellung der Außenanlagen und Zwischenfinanzierungskosten informieren. Beim letzten Punkt macht es Sinn, einen Spezialisten für Baufinanzierung zu Rate zu ziehen. Beim Kauf von Fertighäusern müssen auch die vorbereitenden Maßnahmen (Erarbeiten, Bodenplatte etc.) vor Vertragsabschluss kalkuliert werden.

Vorteile Bauen mit Hausbau-Firma

Hausbau-Interessenten können sich bereits vor dem Kauf in den vielen Musterhaussiedlungen von Fertighausanbietern sowie in Neubausiedlungen von Massivhausherstellern nach Ihrem Traumhaus umsehen.

Wer möglichst genau planen und auch schnell in sein Eigenheim einziehen möchte, der entscheidet sich häufig für ein Fertighaus. Meist dauert es nicht länger als ein halbes Jahr, bis das Haus nach Vertragsunterzeichnung steht. Weitere Vorteile des Bauens mit einem Fertighaushersteller sind:

  • Geringe Bauzeit, ca 10-12 Wochen
  • Verschiedene Leistungspakete und Varianten möglich
  • Festpreisgarantie und Bauzeitgarantie ab Oberkante Bodenplatte/Kellerdecke möglich
  • Integrierbarkeit von Eigenleistungen nach Vereinbarung
  • Kosteneinsparung bei Miet-und Zinsbelastungen durch kurze Bauzeit
  • Hohe Qualität, bis zu Transport auf Baustelle sind Teile vor Witterungseinflüssen geschützt
  • Fertighäuser sind Energiesparhäuser mit sehr guter Dämmung und somit geringen Heizkosten
  • Service, Pflege und Wartung des Fertighauses nach Hausbau

Ein Massivhaus zu kaufen ist meist teurer als der Kauf eines Fertighauses. Auch hat ein Massivhaus eine längere Bauzeit, denn die Errichtung des Rohbaus dauert ca. 1 Monat länger. Witterungseinflüsse und Trocknungsphasen beeinflussen diese Zeitspanne. Bei der Wahl eines Massivhausanbieters für den Bau des Eigenheims sollte der Bauherr auf die Erfahrung des Anbieters achten und gegebenfalls Referenzen einholen. Die Zeit für die Bauplanung ist deutlich kürzer als bei einem vollständig selbst geplanten und gebauten Haus mit Architekten. Neben der etwas längeren Bauzeit für den Rohbau sind somit kaum Unterschiede in der Zeitplanung im Vergleich zum Fertighaus zu erwarten. Ein Massivhaus mit einem Massivhausanbieter zu bauen bietet folgende Vorteile:

  • Verschiedene Leistungspakete und Varianten möglich
  • Durch massive Wände und Decken sind konstruktive Änderungen umsetzbar
  • Integrierbarkeit von Eigenleistungen je nach Bedarf
  • Festpreisgarantie und Bauzeitgarantie möglich
  • Gute Wärmedämmung und Wärmespeichervermögen, guter Schallschutz
  • Hohe Beständigkeit der massiven Bauteile über lange Zeit
  • Ein Ansprechpartner für den gesamten Bauprozess
  • Zusätzliche Serviceleistungen möglich (Versicherungen, Energieberatung, Endabnahme Baugutachter…)

Auswahl des Hausbauunternehmens und Vertragsgestaltung

Damit alles reibungslos läuft, ist auf eine genaue Vertragsgestaltung zu achten. Im Bauvertrag müssen alle Leistungen präzise aufgelistet und eine exakte Preiskalkulation festgehalten werden. Zusatzleistungen wie Grundrissänderungen sind zu besprechen und im Vertrag eindeutig zu fixieren. Vor allem ist hier wichtig, wie hoch die Aufpreise für einzelne Positionen ausfallen. Eine Terminliste mit dem Bauablauf bzw. ein Bauzeitenplan sollte auch nicht fehlen. Vorab sollte die Hausbaufirma eine umfangreiche und kompetente Beratung anbieten, die alle Unterlagen verständlich erklärt. Das Haus wird gemeinsam mit der Hausbaufirma geplant. Um unangenehme Überraschungen während der Baudurchführung nach Möglichkeit zu vermeiden, kann man die Baupläne, die Leistungsbeschreibung und den vom Hausanbieter vorgeschlagenen Bauvertrag vorab von einem Bauspezialisten prüfen lassen. Ein unabhängiger Bausachverständiger (Baugutachter) ist eine gute Anlaufstelle. Er erkennt Tücken, versteckte Kosten und sieht fehlende Leistungen im Vertrag. Aber nicht nur bei der Verantragsunterzeichnung kann der Sachverständige helfen. Er kann bei der Vorbereitung des Baubeginns mitwirken, die Qualität der Bauausführung zu bestimmten Zeitpunkten kontrollieren und den Bauherrn auch bei der rechtlich bedeutsamen Endabnahme begleiten.

Für die richtige Auswahl einer Hausbau-Firma sind die gewünschte Ausbaustufe sowie die Leistungen des Bauherrn von Bedeutung. Nicht nur etwaige Eigenleistungen zählen hierzu, sondern auch die Leistungen, die bauherrnseitig zu erbringen sind, um für die Hausbaufirma die Bedingungen für den Baubeginn sicherzustellen (auch „Baufreiheit“ genannt). Bei Erstellung eines Fertighauses gehört dazu die Herstellung der Gründung mit Bodenplatte bzw. die Decke über dem Kellergeschoss, auf der die Montage der angelieferten Wandbauteile erfolgt. Diese Bauherrnleistungen müssen auch im Bauvertrag möglichst präzise beschrieben werden, damit die Leistungsabgrenzung deutlich wird und diese Zusatzkosten für den Bauherrn transparent gemacht werden. Die Wahl des Anbieters richtet sich weiterhin nach dem regionalen Bezug der Firma. Neben den Leistungsanforderungen wie Haustyp, Energiestandard, Bauweise und Leistungsumfang ist bei der Auswahl des Hausbauunternehmens auch darauf zu achten, wie transparent und verständlich das Angebot ist. Ist der Hersteller geprüft (evtl. vom TÜV) oder Mitglied in einem Fertigbau-Verband? Vor allem sollte aber auch die Chemie zwischen dem Bauherren und der Hausbau-Firma stimmen. Ob Fertighaus oder Massivhaus, nehmen Sie sich die Zeit, mit Sorgfalt den für Sie passenden Hausbau-Anbieter auszuwählen. Dabei kann Ihnen die Plattform Bauluchs.de mit den dort gelisteten Bauspezialisten helfen.

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