Wer sein Einfamilienhaus plant muss sich auch mit der Grenzbebauung auseinandersetzen. Je nach Bundesland wird der Abstand der Häuser zueinander, aber auch die Nähe von Schuppen, Garage & Co zum Nachbargrundstück vorgeschrieben. Doch warum gibt es Abstandsflächen und wieso kann man sich als Bauherr nicht immer auf die Bauordnung der Bundesländer verlassen?

Grenzbebauung | Foto:(c)jarmoluk/pixabay.com

Wer kennt diese Horrorerzählungen nicht, gerade unter Immobilienbesitzern und Bauherren. Da wird von einem Abriss der Garage erzählt, die Jahrzehnte ihren Platz auf dem Grundstück hatte. Doch das Bauamt kam mit der festgelegten Grenzbebauung und amtlich bestätigt fällt die Garage dem Abrissbagger anheim. Doch diese Geschichten trage Wahrheit in sich und gerade künftige Bauherren sollten tunlichst auf die Abstände zum Nachbargrundstück bei der Bebauung achten.

Grenzbebauung und das Warum zum Abstand zum Nachbargrundstück

Mit dem Begriff des Gebäudeabstandes beschreibt man den Mindestabstand, der zwischen zwei Gebäuden eingehalten werden muss. Der Begriff Grenzbebauung beschreibt, wie nah ein Gebäude an das Nachbargrundstück heran gebaut werden darf. Diese Begrifflichkeiten entspringen dem Bauordnungsrecht der Bundesländer, die aber über die erlassenen Landesbauordnungen Unterschiede aufweisen. Dabei gilt, dass alle Gebäude auf dem Grundstück so anzuordnen sind, dass die vorgeschriebenen Abstände eingehalten werden und nur auf dem betreffenden Grundstück liegen.

Kurzum: Ob zur Straße oder öffentlichen Grünfläche, zur Nachbarimmobilie mit seinen Anbauten oder Garagen, die Abstände müssen eingehalten werden. Demzufolge sollte man in den meisten Fällen von einer Grenzbebauung Abstand nehmen.

Ursprünglich geht es bei diesen Abstandsregelungen um den Feuerschutz, also dass die Feuerlöschung ungehindert durchgeführt werden kann. Darüber hinaus soll dem Immobilieneigentümer ein freier Blick gewährt werden und nicht das Gefühl, durch hohe Mauern und andere Bauobjekte, eingeengt zu sein.

Welche Abstände muss ich als Bauherr einhalten?

Grundsätzlich regeln das die jeweiligen Bundesländer in ihrem Bauordnungsrecht und dieses differiert, regional, je nach Bebauungsplan der Kommune. Die Vorschriften zu den Abstandsflächen auf denen nicht gebaut werden darf fallen unterschiedlich aus, aber im Grunde gilt Folgendes:

Um den Abstand zu kalkulieren muss man in der Regel die Gebäudehöhe mit einem Wert von 0,2 bis Eins multiplizieren, je nach Grundstückslage und Bundesland. Aber auch wenn der kalkulierte Abstand gering ausfällt, legt das Bauordnungsrecht meist einen Mindestabstand von zweieinhalb bis drei Metern fest.

Weist das Dach einen Neigungswinkel von 70 Grad und mehr auf werden diese ebenfalls voll zur Gebäudehöhe addiert. Bei flacherer Dachbauweise addiert sich, je nach Bundesland, ein Drittel oder ein Viertel dazu.

Sonderbauteile wie Balkone und Erker, die weniger als 1,5 Meter herausragen, können meist bei der Abstandsberechnung ignoriert werden, sofern sie nicht mehr als ein Drittel der Fassadenfläche einnehmen.

Sofern Wärmedämmverbundsysteme von bis zu 25 Zentimetern beim Hausbau verwendet werden, sind diese bei der Abstandskalkulation meist zu vernachlässigen. Doch wer seine Immobilie nachträglich mit diesen Verbundsystemen isoliert sollte erfragen, ob das jeweilige Bundesland eine Dicke von mehr als 20 Zentimetern erlaubt.

Und wie bestimmt man die Abstandsflächen?

Hier gilt: je ländlicher das Wohngebiet, umso größer müssen die Abstände sein. Bei der städtischen Bebauung wird ergo nicht der Faktor Eins mit der Höhe multipliziert, sondern zuweilen sogar 0,2 oder in Sonderfällen und bei Lückenbebauungen sogar weniger.

Klar ist, dass die Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück liegen müssen, es sei denn, das Grundstück grenzt an öffentliche Straßen und Plätze oder der Nachbar stimmt zu, dass die Abstandsfläche auch auf seinem Grundstück liegen darf. Ist letzteres der Fall, darf der Nachbar diese eigenen Flächen aber nicht mehr bebauen.

Wenn der kommunale Bebauungsplan aber Reihenhäuser oder Doppelhaushälften zulässt, wird ergo auf die Abstandsflächen verzichtet.

Und wie war das nun mit der Grenzbebauung an sich?

Von einer Grenzbebauung sollte man grundsätzlich Abstand nehmen, wenn es um das Haupthaus geht. Ausnahmen bilden hier Garagen, Carports, Geräteschuppen und Gewächshäuser, die, sofern sie eine bestimmte Größe nicht überschreiten, auch auf den Abstandsflächen errichtet werden können. Dennoch kann die Bauordnung oder der Bebauungsplan einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück vorschreiben. Hier gibt es große Unterschiede zwischen den Bundesländern.

In Hessen darf man seinen Carport oder die Garage direkt an die Grundstücksgrenze bauen, auch ohne Baugenehmigung, sofern der Bau 50 Quadratmeter nicht überschreitet. Wer sein Gewächshaus in Baden-Württemberg aufstellen will muss grundsätzlich einen Meter zur Grundstücksgrenze einhalten. Und auch bei der so genannten Grenzmauer sind unterschiedliche Höhen je nach Bundesland einzuhalten.

Fazit zur Grenzbebauung

Der Gang zum örtlichen Bauamt ist eine Pflicht für zukünftige Bauherren oder auch Immobilienbesitzer, die Anbauten oder Sonderbauten errichten wollen. Dort sollte man die Abstandsflächen und Sonderbedingungen erfragen und auch den örtlichen Bebauungsplan und seine Besonderheiten in die eigene Planung einbeziehen. Wer hier nicht er- und hinterfragt, sollte generell von einer Grenzbebauung Abstand nehmen.

Foto:(c)jarmoluk/pixabay.com