Ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, der Immobilienkauf ist in Deutschland geregelt und dank der notariellen Beglaubigung auch rechtssicher. Doch Fragen zum Kaufvertrag, der Auflassungsvormerkung, der Grundbucheintragung und des Notartermins sind berechtigt und wir erklären den Immobilienkauf in fünf Schritten.

Die Abläufe beim Kauf einer Immobilie sind in Deutschland fest geregelt und folgen einem strengen und für erstmalige Bauherren teils unverständlichem Gebaren. Doch ist es relativ einfach, wenn das Traumobjekt gefunden ist, eine Immobilie zu erwerben und wir zeigen welche Schritte es braucht um endlich Eigentümer zu sein.

  1. Schritt beim Immobilienkauf

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und sind sich mit dem Verkäufer über den Preis einig? Klar, dann braucht es einen Vertrag, in dem alle Rechte und Pflichten zwischen Immobilienkäufer und -Verkäufer enthalten sind. Beim Immobilienkauf wird ein so genannter Kaufvertragsentwurf, meist vom Verkäufer selbst oder dem Makler, aufgesetzt, der die Einigung widerspiegelt. Auch wenn man meint, dort sind alle Details zum Kauf enthalten, sollte man diesen Kaufvertragsentwurf von einem Dritten, einem Fachanwalt, überprüfen lassen.

Dieser Entwurf wird von beiden Parteien unterschrieben und zum Notar gesendet, mit dem man im gleichen Atemzug einen ersten Termin zur Beglaubigung vereinbart. Der Notar hat dann die Aufgabe diesen Entwurf zu prüfen – und zwar unparteiisch.

In der Regel sucht der Käufer den Notar seines Vertrauens. Doch selbst wenn dieser vom Verkäufer kommt, ist Rechtssicherheit geboten und ein objektiver Umgang garantiert. Die Kosten für die Beglaubigung des Kaufvertragsentwurfes trägt der Käufer. Kommt es nicht zur Beglaubigung, sind die Kosten dennoch vom Kaufinteressenten zu tragen.

  1. Schritt beim Immobilienkauf

Im Anschluss an die vorgenannte Überprüfung des Kaufvertragsentwurfes und wenn sich beide Parteien einig sind wird der Notar offiziell beauftragt den eigentlichen Kaufvertrag aufzusetzen, mögliche Änderungen werden im Vorfeld besprochen und fließen in den Vertrag ein. Bei diesem, dann zweiten Notartermin, wird der gesamte Kaufvertrag im Beisein des Käufers und Verkäufers vorgelesen und kleine Änderungen, falsch beidseitig gewünscht, vorgenommen. Im Anschluss kommt es zur Unterschrift beider Parteien und der Notar, der ebenso den Kaufvertrag unterschreibt, beglaubigt diesen dann, durch seine Unterschrift.

Nun ist der Kaufvertrag rechtlich bindend, für beide Seiten. Und doch ist man noch kein Immobilieneigentümer, im eigentlichen Sinne des deutschen Gesetzes.

  1. Schritt beim Immobilienkauf

Auch wenn der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt wurde, verbindlich, ist man noch kein Eigentümer. Denn dies setzt die Eintragung in das Grundbuch voraus. Dieser Vorgang der Eintragung ist ein behördlicher Prozess, den der Notar über die so genannte Auflassungsvormerkung veranlasst. Durch diese Auflassungsvormerkung, die der Notar vornehmen muss, sichert der Gesetzgeber den Käufer ab, sodass der Verkäufer sein noch im Eigentum befindliches Objekt nicht weiterverkaufen kann.

  1. Schritt beim Immobilienkauf

Wird die Immobilie durch zum Beispiel eine Bank finanziert, was in den überwiegenden Fällen sein dürfte, wird die Bank zum Miteigentümer der Immobilie bis die Schulden vollends getilgt sind. Insoweit wird die Bank ebenso ins Grundbuch eingetragen.

Die Eintragung des Käufers und der Bank als Miteigentümer übernimmt ebenfalls der Notar. Ebenso werden eventuelle Wegerechte oder Nießbrauchrechte bei der Grundbucheintragung berücksichtigt. Sowohl der Antrag auf Grundbucheintragung als auch die Auflassungsvormerkung werden vom Notar an das zuständige Grundbuchamt versendet und der Käufer erhält darüber einen Nachweis, die so genannte Grundbestellungsurkunde.

Erwähnenswert ist, dass die eigentliche Eintragung in das Grundbuch in der Regel Monate dauern kann. Ist dies geschehen, erhalten Sie eine schriftliche Information und sind, gesetzlich und in Gänze, Eigentümer Ihrer Immobilie, mit allen Rechten und auch Pflichten. Doch was ist mit der Bezahlung des Notars und dem Kaufpreis, der zu entrichten ist?

  1. Schritt beim Immobilienkauf

Noch ist das „Geschäft“ nicht abgeschlossen, denn der Kaufpreis muss entrichtet werden. Der Notar erstellt eine Rechnung über den Kaufpreis und sendet diese an den Käufer. In einem Zeitraum von bis zu vier Wochen muss der Kaufpreis dann belegt, beziehungsweise bezahlt worden sein und das Geld fließt auf das Notarkonto. Ist dies geschehen stellt der Notar einen Antrag auf Eigentumsumschreibung und zusammen mit der Auflassungsvormerkung geht alles zum Grundbuchamt und die deutschen Mühlen der Behörden fangen an zu mahlen.

Das vom Käufer an den Notar gezahlte Geld muss dieser an den Verkäufer auskehren. Ist eine Bank im Spiel muss der Käufer das vereinbarte Eigenkapital zuerst an die Bank überweisen. Ebenfalls verlangt die Bank eine Kopie der Auflassungsvormerkung und die Grundschuldbestellungsurkunde. Zusammen mit der Rechnung über den Kaufpreis, die der Notar an die Bank stellt, wird das Geld dann vom Kreditinstitut an den Notar bezahlt und dieser kehrt es an den Verkäufer aus.

Die fünf Schritte beim Immobilienkauf sind gesetzlich geregelt und vom bestellten Notar als Vertreter des Staates begleitet. Der Notar ist bei seiner Arbeit an die Gebührenordnung gebunden und kann bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises als Honorar verlangen, die der Käufer tragen muss und nicht von der Bank mitfinanziert wird. Als unparteiischer Begleiter steht er beiden Vertragspartnern beratend zur Seiten und sichert einen geordneten und rechtssicheren Kauf der Immobilie. Er ist so etwas wie der Lotse in der stürmischen See des doch komplex anmutenden Kaufprocederes und neben der Auflassungsvormerkung die eigentliche Garantie, dass der Immobilienkauf im Interesse des Käufers reibungslos über die Bühne geht.